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中泰證券：從庫存角度看房地產(chǎn)的政策趨向與投資機會

2022-02-23 09:12:14 來源：英為財情

近日媒體報道山東菏澤首套房首付比例從此前的30%降至20%。同時，重慶、江西贛州春節(jié)假期前后，當?shù)夭簧巽y行已經(jīng)將購買首套房的首付比例降至20%。2021年下半年來，房地產(chǎn)市場持續(xù)而快速下行的背景下，開發(fā)商、購房者及資本市場投資者對于房地產(chǎn)調(diào)控政策分歧較大。一方面，樓市穩(wěn)定是“穩(wěn)增長”基調(diào)下的核心要素；另一方面，房住不炒原則下，調(diào)控手段如何在穩(wěn)增長與防風險間實現(xiàn)平穩(wěn)，是市場討論的熱點話題。為此，我與中泰證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)負責人陳立對話，從總量、區(qū)域、企業(yè)的視角切入，從庫存的視角探討調(diào)控政策可能的實施方向以及房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營思路變化，以及以此帶來的地產(chǎn)板塊的投資機會。

李迅雷：對于當前的房地產(chǎn)市場，你對未來政策方向上有什么建議？

陳立：房地產(chǎn)調(diào)控政策，應在不同區(qū)域，結(jié)合庫存水平及購房需求進行差異化調(diào)節(jié)。因城施策下，落實地方政府調(diào)控主體責任，低庫存城市多渠道增加供給，高庫存城市大力度促進需求。

具體來說，華東、華中、華南區(qū)域，需求較好，參考杭州、寧波土地出讓，通過適當控制土地起拍價和競拍溢價率上限，激發(fā)開發(fā)商市場活力，增加閑置商業(yè)及辦公物業(yè)改造保障性住房力度，多層次增加市場供應。

華北、東北、西北區(qū)域，化解高庫存積壓需配合需求端政策放松。根據(jù)城市實際情況，在滿足合理購房需求的前提上，下調(diào)首付比例及按揭利率加點。同時，擴大合理住房需求人群，加速城鎮(zhèn)化率提升，通過財政補貼的方式促進新城鎮(zhèn)居民購房需求釋放。

李迅雷：既然這里提到了庫存，目前庫存水平大概是什么情況？

陳立：從絕對規(guī)模上來看，全國范圍的住宅整體庫存水平并沒有達到2014年的歷史高點，如果考慮到銷售規(guī)模上升，從庫存規(guī)模/銷售面積的角度衡量的相對庫存規(guī)模，自2017年以來則持續(xù)維持在1.1年附近，并沒有顯著投資過熱產(chǎn)生的高庫存現(xiàn)象。

總體而言，住宅層面的房地產(chǎn)庫存并未出現(xiàn)由于過度投資導致的庫存過剩。這與以往國內(nèi)外房地產(chǎn)周期中，由于高供地疊加需求收縮導致的房地產(chǎn)行業(yè)危機，具有本質(zhì)性的差別。因此，我們并不能將本輪房地產(chǎn)市場的調(diào)整與歷史上國內(nèi)外任何一輪房地產(chǎn)危機做簡單類比。

李迅雷：既然總量庫存雖然不高，但區(qū)域上是否會存在分化？

陳立：是的，雖然從總量上來看，整體庫存水平并不高，但結(jié)構(gòu)分化比較明顯。經(jīng)歷2016-2021年五年去庫存周期，商品房庫存總體呈現(xiàn)南低北高的結(jié)構(gòu)性分化。

2015年至今，通過不同省份住宅新開工面積與銷售面積的差額，衡量各個省份房地產(chǎn)庫存的累計變化。整體而言，以黃河為分界線，大部分華中及華東省份在過去的五六年中庫存持續(xù)下降。而華北、東北、西北及西南大部分省份出現(xiàn)了庫存規(guī)模的持續(xù)累積。

截至2021年末，庫存面積主要分布于華東、華中、華北、東北及西北五大區(qū)域。由于區(qū)域間商品房銷售速度分化，華東、華中庫存雖高，但需求旺盛，銷售周期短，供給仍舊不足。華北、東北、西北三大區(qū)域庫存總量高、銷售慢，供給過剩的積壓壓力較大。

李迅雷：不同地區(qū)房地產(chǎn)庫存的結(jié)構(gòu)性問題是否會體現(xiàn)到房地產(chǎn)企業(yè)上？

陳立：是的，房地產(chǎn)企業(yè)同樣面臨庫存結(jié)構(gòu)性問題的負面影響，已經(jīng)出現(xiàn)流動性風險的房企，在土地儲備結(jié)構(gòu)性問題上，則體現(xiàn)得更為明顯。

以某家龍頭房企與一家流動性出現(xiàn)問題的民營房企為例，通過可售項目的區(qū)域分布及考慮銷售速度的相對庫存規(guī)模，可以明顯看出房企之間不同區(qū)域土地儲備規(guī)模的均衡性差異。龍頭房企即使在行業(yè)景氣度下行的過程中，仍舊保持區(qū)域間的土地儲備相對均衡，無論銷售規(guī)模高低，區(qū)域間仍舊能夠保持合理的土地儲備規(guī)模，維持正常的業(yè)務經(jīng)營。

而困境民營房企則由于區(qū)域間土地儲備分布不均，市場較好的區(qū)域缺乏土儲，市場較弱的城市則土儲過高，集團公司層面需要不斷在區(qū)域及項目公司層面進行資金調(diào)撥。當前對于預售資金監(jiān)管趨嚴，銷售景氣度進一步下行的過程中，流動性風險被進一步放大。

因此，在房企區(qū)域間的土地儲備不均衡，在預售資金監(jiān)管加強的背景下，對于產(chǎn)生流動性壓力的房企，通常會采取兩個經(jīng)營行為。一方面，在高庫存地區(qū)打折拋售房地產(chǎn)項目，回收現(xiàn)金；另一方面，在庫存不足的地區(qū)，優(yōu)化人員編制，縮減項目公司員工。這兩方面的動作進一步損害了公司的市場形象，進一步導致企業(yè)房地產(chǎn)項目銷售難度增加，這也很好地解釋了為什么房企在庫存不足的情況下，仍然不愿意拿地，同時選擇了降價促銷的動作。

李迅雷：從供需關(guān)系來看，既然庫存不高，如何解釋本輪的房地產(chǎn)市場下行？

陳立：緊縮的調(diào)控政策及艱難的市場環(huán)境下，開發(fā)商預期發(fā)生變化，同時企業(yè)行為發(fā)生改變。另外一方面，房企經(jīng)營行為的改變又進一步影響銷售市場，進而導致購房者預期走弱，進一步?jīng)_擊商品房銷售。市場供需兩端呈現(xiàn)螺旋式下行過程。

購房者層面，受按揭利率上行、房地產(chǎn)稅試點提速、房價上漲預期減弱影響，居民購房預期收益率下降。同時，民營房企流動性壓力增加，爛尾風險擔憂提升進一步惡化居民購房預期。2021年前三季度，平均住房按揭利率持續(xù)上升至5.54%，而預期房價未來下降的比例提升至15.2%的階段性高位。

開發(fā)商層面，受制于房地價差縮小，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率持續(xù)下行。新房限價自2017年實行后，房企從囤地模式轉(zhuǎn)向高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式。2021年，政策環(huán)境進一步限制房企資金使用效率，高周轉(zhuǎn)降速帶來的流動性壓力導致房企主動收縮土儲規(guī)模，進而帶來總資產(chǎn)規(guī)模的收縮。

李迅雷：如果庫存不足，為何企業(yè)不選擇增加拿地補充市場庫存？

陳立：研究發(fā)現(xiàn)，無論從拿地能力還是拿地意愿上，開發(fā)商在當前的市場環(huán)境下，即使庫存不足，拿地水平也難以在短時間見到快速的復蘇。

從拿地能力上來看，受制于三道紅線監(jiān)管要求以及持續(xù)緊縮的融資環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)有息負債增速持續(xù)下降。在其他條件不變的環(huán)境下，金融負債的增速放緩必然帶來表內(nèi)存貨規(guī)模的增長放緩。上市房企自2015年進入深度去庫存，無論上市龍頭房企或是中小型企業(yè)，相對于銷售水平的土地儲備厚度，均處于2010年以來的最低水平。

另一方面，從拿地意愿上來看，受制于房地價差縮小，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率持續(xù)下行。新房限價自2017年實行后，房企從囤地模式轉(zhuǎn)向高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式。2021年政策環(huán)境進一步限制房企資金使用效率，高周轉(zhuǎn)降速帶來的流動性壓力導致房企主動收縮土儲規(guī)模，進而帶來總資產(chǎn)規(guī)模的收縮。

房地產(chǎn)企業(yè)高周轉(zhuǎn)模式并非資產(chǎn)的高周轉(zhuǎn)，而是資金的高周轉(zhuǎn)，即保持盡量少的流動現(xiàn)金，支撐更高規(guī)模的開發(fā)土地，提高資金的使用效率。而保交付基調(diào)之下，預售資金監(jiān)管加強，銷售回款受限必然造成項目公司之間的資金調(diào)撥出現(xiàn)困難，導致流動性壓力增加，企業(yè)進而選擇主動降低土地儲備規(guī)模。

李迅雷：目前多地出現(xiàn)按揭利率下調(diào)的跡象，這是否會促進房地產(chǎn)市場復蘇？

陳立：目前階段的按揭利率下行更多是一個市場現(xiàn)象導致的結(jié)果，而并非扭轉(zhuǎn)市場景氣度的一個驅(qū)動因素。

目前按揭利率下行更多反映的是前期積壓按揭貸款投放完成后，新增需求不足導致的貸款利率下行。1月份百強房企銷售同比下滑44.4%，環(huán)比下滑46.4%，新增按揭需求不足疊加銀行流動性充沛，銀行處于自身市場化經(jīng)營邏輯，下調(diào)加點幅度，體現(xiàn)短期地產(chǎn)銷售下行壓力仍存。

這也是為什么2021年10月按揭貸款投放力度改善后，個人該按揭貸款增速出現(xiàn)了短暫的反彈的原因，但定金及預收款的增速卻持續(xù)向下。增量的按揭投放主要還是2021年上半年積壓沒有放款的按揭貸款，而房地產(chǎn)銷售下滑引發(fā)的新增按揭貸款需求不足，仍然是目前市場面臨的一大困境。

因此，如果要進一步扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場需求下行，可以考慮適當進一步引導LPR長端利率下行，通過按揭利率的主動性降低，對沖購房需求預期的下行。

李迅雷：從政策趨勢到行業(yè)變化，房地產(chǎn)企業(yè)在未來經(jīng)營上會發(fā)生什么變化？

陳立：在以下三個方面，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營思路將發(fā)生顯著改變：

第一，從土地為王到現(xiàn)金為王：目前土地出讓環(huán)節(jié)仍舊以競地價限房價為主，在預售資金強監(jiān)管不斷規(guī)范化實施的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)囤地難以賺取房價上漲帶來的超額收益，留存現(xiàn)金以合理的成本買入土地，賺取房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營利潤，成為行業(yè)的共識。

第二，從追求規(guī)模到追求穩(wěn)?。喝兰t線后，銷售規(guī)模不再是衡量房地產(chǎn)企業(yè)從資本市場獲取融資的參考因素，取而代之的則是財務報表是否滿足三道紅線的監(jiān)管要求。在這一趨勢下，企業(yè)選擇活得久而非跑得快；

第三：從全國擴張到區(qū)域深耕：在預售資金監(jiān)管不斷規(guī)范化的過程中，集團資金調(diào)撥通道受阻，2018年至2021年，房地產(chǎn)企業(yè)通過加快資金周轉(zhuǎn)，不斷擴張管理半徑，獲取超越行業(yè)的超額增長路徑被徹底堵死，區(qū)域深耕策略憑借低管控成本優(yōu)勢，將逐漸取代全國化快周轉(zhuǎn)策略。

李迅雷：對應到投資層面，地產(chǎn)板塊在這樣的市場環(huán)境下，是否有投資機會？

陳立：實際上市場已經(jīng)充分預期了行業(yè)下行，但對需求側(cè)放松的力度和持續(xù)性存在分歧情況。對于房地產(chǎn)股票，我認為行業(yè)的投資機會來自于持續(xù)改善的政策環(huán)境產(chǎn)生的預期差。同時，在激進的民營房企陸續(xù)出現(xiàn)流動性風險，不斷從市場出清的過程中，頭部房企競爭格局持續(xù)優(yōu)化。對于區(qū)域性深耕型房企、穩(wěn)健經(jīng)營的龍頭房企以及高信用評級民營房企，股票都有比較不錯的投資機會。

本文編選自“李迅雷金融與投資”微信公眾號，作者：李迅雷、陳立；智通財經(jīng)編輯：黃曉冬。

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